Vilka regler gäller vid byte av hyresrätt?
När du vill byta bostad eller göra ett lägenhetsbyte som hyresgäst är det viktigt att följa de regler som finns i hyreslagen. För att ett lägenhetsbyte ska kunna godkännas krävs i grunden att du har beaktansvärda skäl för bytet, att bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden, att det inte finns särskilda skäl som talar emot bytet samt att bytet gäller hyresrätt mot hyresrätt.
Om du inte följer reglerna vid byte av bostad riskerar du att få din ansökan avslagen – och i värsta fall att förlora din hyresrätt.
Grundregeln i hyreslagen vid lägenhetsbyte
Huvudregeln i hyreslagen är att du som hyresgäst behöver hyresvärdens samtycke för att få byta bostad. Du måste också kunna visa att du har giltiga, så kallade beaktansvärda skäl för lägenhetsbytet.
Om hyresvärden säger nej till bytet kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden. Hyresnämnden prövar då bland annat:
-
om du har beaktansvärda skäl
-
om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden
-
om det finns särskilda skäl som talar emot bytet
-
om det förekommer otillåten ersättning i samband med lägenhetsbytet
För att ha full bytesrätt förutsätts normalt att du har bott i lägenheten minst ett år. Om du ansöker om nytt byte inom ett år från ett tidigare lägenhetsbyte krävs ofta synnerligen starka skäl.
Exempel på beaktansvärda skäl vid lägenhetsbyte
Det finns flera situationer där det brukar anses finnas beaktansvärda skäl att byta bostad. Nedan följer några av de vanligaste.
Ändrade familjeförhållanden
Om din familjesituation förändras kan du behöva en annan typ av bostad. Det kan till exempel handla om:
-
separation eller skilsmässa
-
tillökning i familjen
-
att du blir sambo
-
dödsfall i familjen
I sådana fall kan behovet av en större, mindre eller billigare bostad vara ett godtagbart skäl för lägenhetsbyte.
Ändrad ekonomi
Om din ekonomi förändras väsentligt kan det också vara ett giltigt skäl för bostadsbyte. Det kan till exempel vara att du:
-
går i pension
-
blir arbetslös
-
blir sjuk och får sänkt inkomst
När din betalningsförmåga förändras kan du behöva byta till en lägenhet med lägre hyra för att klara boendekostnaderna.
Arbete eller studier på annan ort
Om du behöver flytta på grund av arbete eller studier på annan ort kan detta vara ett beaktansvärt skäl för lägenhetsbyte. Det kan handla om:
-
nytt jobb i en annan stad
-
längre utbildning som gör att du behöver bo närmare arbetsplats eller studieort
Familj och släkt
Att flytta närmare släkt och familj kan också vara ett skäl för att byta bostad, särskilt om:
-
du eller någon närstående är sjuk
-
flytten tydligt underlättar vardag, hjälp och omsorg
-
du behöver bo närmare anhöriga för stöd och praktisk hjälp
I sådana situationer kan närheten till familj och släkt väga tungt i bedömningen.
Samtycke och godkännande av lägenhetsbyte
För att ett lägenhetsbyte ska kunna godkännas måste det alltid finnas:
-
en konkret bytespart eller byteskedja
-
korrekta uppgifter om alla inblandade
Normalt går processen till så här:
-
Du ansöker först om samtycke hos din hyresvärd.
-
Om hyresvärden säger nej kan du vända dig till Hyresnämnden som prövar om bytet ska tillåtas.
Lägenhetsbyte utan samtycke, eller samtycke som bygger på felaktiga uppgifter eller undanhållande av viktiga fakta, kan vara grund för uppsägning av hyresavtalet.
Detsamma gäller om det förekommer otillåten ekonomisk ersättning i anslutning till bytet. Det är inte tillåtet att ta betalt för ett förstahandskontrakt, och sådan ersättning kan både vara straffbar och innebära att du förlorar din lägenhet.
Bytesrätt – hyresrätt mot hyresrätt
Bytesrätten gäller i dag i praktiken bara hyresrätt mot hyresrätt.
Det innebär att du normalt inte kan byta din hyresrätt mot en villa eller bostadsrätt genom ett lägenhetsbyte.
Vill du istället köpa bostad, till exempel villa eller bostadsrätt, behöver du vanligtvis:
-
säga upp din hyresrätt enligt gällande uppsägningstid, eller
-
följa hyresvärdens övriga regler och rutiner.
Byte kort efter tidigare lägenhetsbyte
Om du nyligen har bytt lägenhet och vill göra ett nytt byte inom ett år från det första lägenhetsbytet ställs högre krav. Då krävs normalt synnerligen starka skäl för att bytet ska godkännas, till exempel:
-
kraftigt ändrade familjeförhållanden
-
oförutsedda ekonomiska problem
-
tvingande arbete eller studier på annan ort som uppstått efter det första bytet
Övernattningslägenhet – särskilda regler
Vid byte till övernattningslägenhet, till exempel om du köper hus utanför stan men vill ha en mindre lägenhet kvar i stan för jobb eller studier, gäller som huvudregel att:
-
din permanentbostad ligger utanför rimligt pendlingsavstånd
-
du använder övernattningslägenheten regelbundet i samband med arbete eller studier, ofta ungefär 2–3 nätter i veckan eller omkring 80–100 dagar per år
Kan du inte visa att lägenheten kommer att användas tillräckligt ofta som ett nödvändigt bostadskomplement kan hyresvärden eller Hyresnämnden avslå ansökan om lägenhetsbyte till övernattningsbostad.
När kan en ansökan om lägenhetsbyte avslås?
Det finns flera vanliga skäl till att en ansökan om lägenhetsbyte kan få avslag. Nedan följer några exempel.
Ej permanentboende
En ansökan kan avslås om någon av bostäderna i bytet inte anses vara permanentboende, utan mer används som övernattnings- eller fritidsbostad, utan att uppfylla kraven för nödvändigt bostadskomplement.
Ekonomi och betalningsförmåga
Ansökan kan avslås om någon i bytet eller i byteskedjan har:
-
för låg inkomst
-
skulder
-
betalningsanmärkningar
Hyresvärden har rätt att bedöma den som ska ta över hyreskontraktet och kan avslå ansökan om betalningsförmågan anses otillräcklig eller osäker.
Skenbyte eller otillåten ersättning
Om det finns misstanke om skenbyte eller att det förekommer otillåten ersättning, till exempel svart betalning för ett kontrakt, ska hyresvärden vägra samtycke.
Detta kan också leda till att du förlorar din rätt till lägenheten. Olaglig ersättning i samband med lägenhetsbyte är straffbart och kan få allvarliga konsekvenser.
Inga beaktansvärda ändrade livsvillkor
En ansökan kan avslås om du inte kan visa ändrade livsvillkor eller ett tydligt behov av bytet, till exempel om du mest vill byta av bekvämlighetsskäl och bedöms kunna lösa ditt boendebehov på annat sätt.
Erbjuden likvärdig bostad av hyresvärden
Om hyresvärden erbjuder dig en likvärdig ersättningsbostad kan detta vara ett skäl för att säga nej till det föreslagna bytet. Hyresvärden kan då hänvisa till att ditt behov av förändring kan tillgodoses utan den byteskedja du ansökt om.
Övernattningslägenhet som används för lite
Om du byter till dig en övernattningslägenhet men inte kan visa att du kommer att använda den tillräckligt ofta i samband med arbete eller studier kan bytet avslås.
Även om avståndet till din huvudsakliga bostad inte anses vara tillräckligt stort kan ansökan nekas, eftersom kravet på nödvändigt bostadskomplement inte anses uppfyllt.
Därför är det viktigt att följa reglerna vid byte av bostad
Det är mycket viktigt att du följer de regler vid byte av bostad som finns. Annars riskerar du att:
-
din ansökan om lägenhetsbyte inte godkänns
-
du i allvarliga fall mister din hyreslägenhet, till exempel vid otillåten ersättning eller byte utan samtycke